最近各地的房价都有上涨的趋势，楼市火了，一些房主认为自己的房子还能涨价，即便已经与买家签约卖房，也往往会临阵反悔不卖了。这下买主哪能愿意？双方只能通过打官司解决问题。日前，南京市鼓楼区法院就审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。
　　

市民连晓磊夫妇诚心购置学区房，却在签完中介合同并且交完10万元定金和70万元解押款后，遭到卖方张靓靓坐地起价……对此，法院会作出怎样的判决？连晓磊夫妇能否如愿购得房屋？张靓靓的违约行为应该对连晓磊夫妇做出赔偿吗？

签合同付了定金　房主说还要涨10万元

“房子刚看好，房东就涨价”此话真是一点不假。连晓磊夫妇为了孩子上学，特意准备购买一套学区房，然而通过中介与房主签订合同，支付完定金与首付款后，房主竟然临时决定再涨价10万元……

南京市民连晓磊夫妇有个4岁的孩子，眼看快到上小学的年纪了，夫妻俩平时工作较忙，孩子需要老人帮忙照顾。正好老人居住的小区附近有一所名校，一番商量后，他们决定在老人居住的某小区买房，这样不但孩子的入学问题能解决，老人照顾孩子也省去了来回奔波，可谓一举两得。

经过多方寻觅打听，连晓磊夫妇看中了该小区通过中介挂牌出卖的张靓靓的房子。2015年10月11日，连晓磊夫妇通过某中介公司与张靓靓签订了《房地产买卖中介合同》，约定房屋总价370万元，并约定了付款及签订正式房屋买卖合同的事项。

中介合同签订当日，连晓磊夫妇就支付给了张靓靓5万元定金，10月14日，又付了5万元，一共10万元定金。10月19日，连晓磊夫妇又给了张靓靓70万元，用于还清银行贷款，办理解押手续。

谁知，好事难成。70万元付完之后几天，双方前往银行办理贷款手续。由于眼看房价连日上涨，张靓靓却想要涨房价。去办手续的途中，张靓靓借口要回家拿证件，结果一去不返。连晓磊等了张靓靓很久都不见她回来，于是就打电话询问张靓靓情况。然而，被张靓靓告知，房价至少要再加10万元，否则她就不把房子卖给连晓磊夫妇了。

协商不成对簿公堂　法庭上都指对方违约

为了保护自己的合法权益，连晓磊夫妇将房主告上法院，要求房主继续履行合同并且支付违约金。可是房主却表示，是连晓磊夫妇违约在先，而且已经把首付款还给他们了，说双方已经协商解约……

连晓磊当时没有马上答应张靓靓，他觉得张靓靓的要求不合理。此后，张靓靓又多次与连晓磊协商加价10万元的事情，双方都没有达成一致意见。连晓磊还发现，他和张靓靓还没确定房价的事，张靓靓就又把房子挂在网上出售，并且还加了价。通过其他途径，连晓磊还得知，张靓靓的房产证押在中介处拿不出来，为了卖房，她竟然还去房产局办理了挂失，补办了一份新的产权证。

万般无奈之下，连晓磊夫妇将张靓靓诉至南京市鼓楼区法院，请求法院判令张靓靓继续履行房地产买卖中介合同，并请求法院判令张靓靓支付违约金20万元，并承担案件诉讼保全费用。

诉讼过程中，张靓靓自行于2016年1月14日将首付款70万元支付至连晓磊夫妇之前提供的银行账户。

庭审中，连晓磊夫妇称愿意一次性向张靓靓支付全部购房款，并提供存款证明书证明其具备付款能力。

以上事实，连晓磊夫妇向法院提交了　《房地产买卖中介合同》、收款收据、银行汇款单、欠条、短信、房屋登记簿、存款证明书等证据予以证实。

庭审中，被告张靓靓没有到庭，由她的代理律师发表了代理意见。代理律师认为，和连晓磊夫妇发生争议的原因是由于，连晓磊夫妇没有按照合同约定足额支付15万元定金，而且也没有按照合同约定足额支付首付款，违约在先，所以张靓靓有权拒绝履行合同。
　　

张靓靓的代理律师提出，因为连晓磊夫妇违约，所以原、被告之间的买卖合同客观上已不能履行，张靓靓在扣除定金10万元后，已经将首付款70万元退还原告。原、被告双方已经协商解除合同。
　　

张靓靓的代理律师还表示，是原告连晓磊夫妇违约在先，他们要求被告张靓靓支付违约金没有事实和法律依据，而且原告连晓磊夫妇主张的20万元违约金超过他们的实际损失，应当按照银行同期贷款利率计算。请求依法驳回连晓磊夫妇的诉讼请求。

买方要求继续履行合同　法院判决支持

经过相应证据，法院审理查明，连晓磊夫妇的行为并没有违约，反而是房主出尔反尔的行为为连晓磊夫妇增添了负担，需要承担相应责任。法院一审判决支持连晓磊夫妇的诉讼请求。

鼓楼法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告连晓磊夫妇与被告张靓靓以及第三人某中介公司签订的　《房地产买卖中介合同》　是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
　　

经过审理查明，法院认为案件争议焦点为：原告连晓磊夫妇与被告张靓靓到底哪一方违约？原告连晓磊夫妇是否可以要求继续履行合同？是否应该支持原告连晓磊夫妇主张的20万元违约金？
　　

法院经过开庭审理，对争议焦点做出了评判。
　　

首先，法院认为，可以确定原被告双方约定的定金数额为10万元。原告在被告拒绝履行合同的情况下，提起诉讼并中止履行付款义务的行为并无不当，因此，原告不存在违约行为。根据双方合同约定，当事人无正当理由不履行合同或者毁约的，应当承担违约责任，所以本案中是被告违约。
　　

其次，双方的合同并没有协商解除。被告退还购房款的行为是在应诉后单方实施，该行为不足以导致合同履行的基础丧失。因为原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360万元，合同具备继续履行的条件，因此，双方的合同应继续履行。
　　

最后，由于被告不同意履行合同，原告为此增加了履约成本。此外，由于被告拒绝履行合同，导致只能全额支付房款，给原告造成了巨大的履约负担。法院认为，原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。
　　

综上，为维护当事人合法权益，法院一审判决，原告连晓磊夫妇与被告张靓靓继续履行　《房地产买卖中介合同》，连晓磊夫妇向张靓靓支付剩余房款360万元。张靓靓在连晓磊夫妇付款后5日内协助连晓磊夫妇办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后5日内将房屋交付原告。被告张靓靓一次性向原告连晓磊夫妇支付违约金20万元。
　　（文中人物均为化名）

法官析案

房屋买卖违约方造成的损失数额认定

本案中的被告肆意加价，甚至在原告不同意加价的行为下至房产局挂失房产证，这是严重的违约行为。法院判决支持了原告关于违约金的诉讼请求，让失去诚信的人得不到任何好处，偷鸡不成蚀把米，还要依法承担违约责任，品尝自己种下的苦果。
　　

本案中适用的是定金罚则，所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他代替物。《合同法》　第115条规定，“当事人可以依照　《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；　收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这是　《合同法》　规定的定金罚则。
　　

另外，关于房屋买卖一方违约造成的房屋涨跌损失数额如何确定，法官建议：双方协商确定的，从其约定；　双方不能协商确定的：1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；　其次是相邻幢同楼层及房型；　再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
　　

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
　　

法官提醒，买卖双方签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方应当按照约定继续履行合同。在购买房屋的过程中，房屋买卖后买受人应要求交易当事人共同到登记机构申请过户手续登记，从而保护自己的合法权益。如果出卖方收取买受人价款后迟迟不予办理过户，经买方予以请求提醒后仍拒绝协助的，买方可诉请法院判决强制过户，并可要求出卖人承担违约责任。如买受人胜诉，权利人可凭法院的生效文书直接申请房屋登记机构进行变更登记。
　　

诚实守信比金钱更重要。本案中，被告不仅输了这场官司，而且输了做人应具有的诚信，但愿能对更多的人起到警示效果。